5つのリスクヘッジ

東京の経済・文化の中心地でありながら、災害リスクが潜在する都市部において、不動産投資の価値を持続させるためには「物理的強靭性」と「社会的需要の安定性」の両立が不可欠である。金山アセットが展開する「金山Triangle Zone」のリノベーションプロジェクトは、この課題を「富裕層・医療従事者向けシェルターマンション」という形で解決し、投資リスクを多角的に軽減するモデルケースとして注目される。

- **BCP（事業継続計画）シミュレーション**：  

  首都直下地震発生時の想定ダウンタイム7日→当物件では72時間以内の機能復旧  

- **想定利回り比較**：  

  通常物件：表面利回り3-4% vs 当プロジェクト：医療契約を含む実質利回り5.2% 

金山アセットの戦略は、単なる「頑丈な建物」ではなく、  

（1）**地理的特性**  

（2）**技術的対策**  

（3）**ターゲット層の選定**  

（4）**制度活用**  

（5）**流動性設計**  

という5層のリスクヘッジを積み重ねた「不動産投資の多重防御システム」である。これにより、自然災害・市場変動・社会構造変化という3大リスクに同時に対応する次世代モデルを提示している。

**2-1. 地理的優位性：三角地帯の防災特性**  

- **戦略的立地**：東京駅（交通網）、浜町公園（避難地）、築地市場（ライフライン）に囲まれたエリアの特性  

  → 災害時の物資調達・移動経路の多様性（例：公園の貯水槽機能、地下通路網）  

- **液状化リスク低減エリア**：金山デルタ地帯の中でも地盤改良済み区画を選定  

**2-2. 建物の次世代耐災設計**  

- **免震+制震のハイブリッド構造**：既存マンションのRC骨組みを活かしたコスト効率型改修  

- **自立型エネルギーシステム**：太陽光発電+蓄電池に加え、医療機器対応の非常用電源を設置  

- **水害対策**：1階を防災備蓄庫兼コミュニティスペースとし、居住フロアを2階以上に限定  

**2-3. 需要の不変性：医療従事者市場の開拓**  

- 隣接する聖路加国際病院・築地地域医療センターとの連携  

  → 災害時医療スタッフの宿泊施設としての事前契約制度  

- 富裕層向け付加価値：24時間遠隔診療システムの導入  

**2-4. 法制度を活用したコスト管理**  

- 東京都の「耐震改修促進条例」に基づく補助金の活用  

- 災害対策備蓄品の税制優遇措置を事業モデルに組み込み  

**2-5. 流動性リスクの軽減戦略**  

- リノベーション前に「医療従事者向け賃貸」で中間収益を確保  

- 転売時におけるブランド価値の構築：三井不動産レジデンスとの差別化戦略  

- **中古マンション活用の新モデル**：新築物件に比べ固定資産税20-30%削減  

- **ESG投資との親和性**：SDGs目標11（持続可能な都市）への貢献をアピール可能  

- 長期的な価値保全：過去20年間の同エリア地価変動率±1.5%（他都心部平均±5%と比較） 

- 2025年度より導入予定の「防災性能評価認証」取得に向けた準備  

- テック連携：AI防災シミュレーションを活用した保険料率優遇制度の検討